КРТ в Екатеринбурге: что это такое и зачем покупателю квартиры об этом знать

Если в новом районе появляются тысячи квартир, одним жильём вопрос не заканчивается. Людям нужны дороги, инженерные сети, школы, детские сады, благоустройство и другие объекты.

КРТ позволяет планировать развитие сразу всей территории: определить будущую застройку и необходимую для неё инфраструктуру. Для администрации это способ связать между собой разные элементы будущего района и привлекать к развитию территории внебюджетные средства.

Для девелопера речь идёт уже о развитии большой территории по определённому плану и на длительном горизонте. После принятия решения о КРТ запускается предусмотренная законом процедура. В соответствующих случаях проводятся торги и заключается договор о комплексном развитии территории.

В договоре определяются обязательства сторон и параметры реализации проекта. Поэтому крупный девелопер получает возможность последовательно развивать целую территорию, где строительство жилья связано с другими предусмотренными проектом объектами.

Представьте строящийся дом. Сегодня рядом пустырь, гаражи, старые здания или промзона. По сегодняшней фотографии сложно понять, каким окажется это место через пять или десять лет. И вот здесь документы КРТ могут оказаться намного интереснее рекламного буклета.

По ним можно посмотреть, как планируется развитие территории: где предполагается новая застройка, дороги, социальные объекты и другие элементы будущего района. Есть ещё один момент, о котором часто забывают.

Инфраструктура КРТ может изменить и соседние кварталы

Допустим, внутри территории КРТ предусмотрено строительство новой школы. Пользоваться городской инфраструктурой будут не только владельцы квартир конкретного застройщика. Новая школа потенциально становится частью инфраструктуры более широкой территории и может быть полезна жителям соседних домов и жилых комплексов.

Для покупателя здесь важна сама логика: при оценке новостройки стоит смотреть не только на инфраструктуру самого ЖК, но и на то, что планируется вокруг него. Иногда соседнее КРТ способно повлиять на качество жизни в выбранном доме, даже если земельный участок самого ЖК в его границы не входит.
Именно поэтому при подборе квартиры я смотрю не только на сам дом, цену и планировку. Мне важно понимать, в какой городской среде человек в итоге будет жить.

Здесь легко запутаться. Открываем генеральный план Екатеринбурга — и там тоже видим будущие дороги, территории под различные объекты и перспективное развитие города.

Возникает логичный вопрос: зачем тогда вообще смотреть КРТ?

Генеральный план — документ территориального планирования. Он показывает, как город планирует развиваться в долгосрочной перспективе и какие объекты предусмотрены на его территории. КРТ работает на другом уровне детализации. Здесь речь идёт о преобразовании конкретной территории, для которой принимается отдельное решение, готовится документация по планировке, а реализация может закрепляться договором с конкретным участником. Если для КРТ требуется изменить генплан, закон позволяет готовить документацию по планировке территории одновременно с такими изменениями.

Для покупателя разница очень практическая
Объект на генплане показывает градостроительные планы города.
Но само его присутствие на карте ещё не отвечает на вопросы:

• кто будет строить;
• за какие деньги;
• когда начнётся строительство.

Поэтому реализация отдельных решений генплана может переноситься.

В проекте КРТ степень конкретики обычно выше: есть определённая территория, решение о её развитии, документация, этапы процедуры, а после заключения договора — конкретная сторона, которая принимает на себя предусмотренные договором обязательства по реализации проекта. Сам договор КРТ может заключаться на всю территорию, её часть или отдельный этап.

Это всё равно не повод воспринимать указанную дату как обещание, которое невозможно изменить. Документы конкретного проекта нужно читать целиком.

Процедура зависит от вида КРТ и конкретного проекта. Если сильно упростить, сначала определяют территорию и готовят проект решения о её комплексном развитии. Затем проходят необходимые согласования, принимается решение о КРТ и готовится градостроительная документация.

По общему правилу право заключить договор о комплексном развитии территории разыгрывается на торгах — конкурсе или аукционе. Победитель заключает договор и принимает на себя предусмотренные им обязательства по реализации проекта.

Для покупателя вся эта юридическая кухня интересна по одной причине: у КРТ остаётся документальный след. Можно найти решение, посмотреть границы территории, изучить документацию по планировке и проверить, что действительно предусмотрено для конкретного места.

Здесь есть небольшая ловушка. Искать только по названию жилого комплекса бесполезно. Название ЖК обычно придумано для покупателей. В официальных документах территория может определяться совсем иначе — например, адресами или границами нескольких улиц.

Поэтому проверку лучше начинать с адреса дома и земельного участка.

Чек-лист покупателя

• Узнать точный адрес строящегося дома.
• Найти земельный участок и его кадастровый номер.
• Проверить, принималось ли решение о КРТ для этой части Екатеринбурга.
• Сопоставить участок с утверждёнными границами КРТ.
• Найти документацию по планировке территории.
• Посмотреть, какие объекты предусмотрены рядом с выбранным домом.
• Проверить очередность их реализации.
• Разделить объекты на уже существующие, строящиеся и пока запланированные.
• Посмотреть и соседние территории: их развитие тоже может повлиять на выбранный ЖК.

И только после этого имеет смысл оценивать перспективы района.
Потому что фраза: «Здесь будет школа» для меня означает только одно — нужно открыть документы и посмотреть, где именно она предусмотрена, на каком этапе находится проект, что уже известно о её реализации и кто будет в нее ходить: ваши дети или уже только внуки.

Начинать стоит с официальных документов органов власти по конкретной территории. Искать лучше сразу несколькими способами:

адрес дома → кадастровый номер участка → окружающие улицы → «комплексное развитие территории».

Если нашли решение о КРТ, сначала смотрите его границы. ЖК может находиться рядом с территорией комплексного развития, хотя земельный участок самого дома в неё не входит. И это тоже полезная информация.
Потому что новая дорога, школа или другое инфраструктурное изменение на соседней территории может повлиять и на жителей вашего дома.

Дальше уже смотрим документацию по планировке и выясняем, что именно предусмотрено вокруг выбранного ЖК и как должна развиваться территория.

При выборе квартиры я смотрю дальше планировки, цены и красивых рендеров: проверяю застройщика, документы, условия покупки и перспективы территории вокруг дома.

Если объект связан с КРТ, изучаю его границы, документацию и сроки реализации. Иногда именно эти детали серьёзно влияют на оценку новостройки.

Для покупателя подбор бесплатный — мою работу оплачивает застройщик.
Сравним подходящие проекты Екатеринбурга и выберем квартиру с учётом того, что важно именно для вас.

Подписывайтесь на новости проекта «Смотри, какая квартира».
Я рассказываю о покупке и продаже недвижимости, ипотеке, новостройках, документах и изменениях в законодательстве понятным языком.