Все выписались! Квартиру можно покупать?
Перед продажей квартиры в Екатеринбурге обычно решают вопрос с прописанными заранее: продавец и члены его семьи снимаются с регистрационного учёта, покупатель получает квартиру уже без зарегистрированных жильцов.
Кажется, здесь всё просто: получили справку, увидели, что никто не зарегистрирован — вопрос закрыт.
В большинстве обычных сделок на этом действительно можно было бы остановиться. Но иногда история самой квартиры подсказывает, что стоит задать ещё несколько вопросов.
Потому что человек может жить в квартире на разных основаниях: кто-то — как член семьи собственника, кто-то получил такое право по завещанию, у кого-то оно связано с приватизацией. Бывают судебные решения, соглашения между бывшими супругами и договоры пожизненного содержания.
Поэтому при покупке вторички полезно разделять три вещи:
кто зарегистрирован в квартире сейчас → кто фактически в ней живёт → есть ли у кого-то самостоятельное право пользоваться квартирой.
И проверять третье нужно далеко не в каждой сделке. Обычно повод для такой проверки подсказывает история самой квартиры.
Сначала проверьте прописанных
Начните с самого простого — актуальной справки о зарегистрированных.
Причём здесь есть практический нюанс, о котором в законе не прочитаешь. В моей практике встречались случаи, когда справка с Госуслуг и бумажная справка из МФЦ показывала разное количество прописанных человек. Случаи не частные и делать из них выводы о недостоверности Госуслуг было бы неправильно. Но при покупке квартиры я бы всё-таки попросила продавца получить и бумажную справку.
Есть ещё одно ограничение: собственнику выдадут сведения за период его владения квартирой. Если квартира принадлежит ему пять лет, такая справка сама по себе не покажет, кто был зарегистрирован здесь двадцать лет назад при предыдущем владельце.
По опыту моих коллег, архивные сведения за период владения предыдущего собственника получали с его участием. В отдельных случаях такие сведения запрашивают уполномоченные органы или суд. Это именно практический опыт, и возможность получить конкретный документ нужно уточнять в каждом случае.
И здесь возникает логичный вопрос: Зачем вообще искать людей, которые выписались много лет назад?
В большинстве квартир — незачем, но если из документов выясняется, например, что квартира приватизировалась, вот тогда история прежних жильцов уже может иметь значение.
Много нюансов?
Отказ от приватизации: кого и что нужно проверить
По общему правилу такое право пользования может сохраняться и после перехода квартиры к другому собственнику. Поэтому при покупке важно установить:
- кто был зарегистрирован и проживал в квартире на момент приватизации;
- кто указан в договоре передачи квартиры;
- кто участвовал в приватизации;
- кто отказался от участия;
- были ли среди проживавших несовершеннолетние;
- что произошло с каждым человеком после приватизации.
А если человек потом выписался?
Здесь важно не делать вывод по одной записи о регистрации.
Если человек добровольно снялся с регистрации, выехал из квартиры и переехал на другое постоянное место жительства, это является важным обстоятельством при оценке того, сохранилось ли за ним право пользования. Суд при возникновении спора может учитывать причину и характер выезда, продолжительность отсутствия, наличие другого места жительства, участие в содержании квартиры и другие обстоятельства.
Поэтому добровольная выписка снижает риск, особенно если она сопровождается фактическим переездом и прекращением пользования квартирой. При этом сама по себе регистрация не определяет наличие или прекращение права пользования.
Для покупателя практический вывод такой: если среди участников приватизации был человек, отказавшийся от своей доли, и сейчас его в квартире уже нет, стоит выяснить когда и при каких обстоятельствах он выехал и снялся с регистрации. Если сохранились документы, подтверждающие дальнейшее проживание в другом месте, их также имеет смысл изучить.
То есть проверка выглядит так:
имел право пользования → отказался от приватизации → что произошло после приватизации → сохранилось ли право пользования на сегодняшний день.
Именно последнюю часть нельзя определять только по справке о зарегистрированных.
А разве нельзя это в ЕГРН посмотреть?
Закон предусматривает внесение в ЕГРН сведений о соответствующих членах и бывших членах семьи собственника, сохраняющих право пользования приватизированным жильём. Аналогичные правила появились для определённой категории членов семьи собственника кооперативной квартиры. Казалось бы, теперь достаточно заказать выписку. Но есть деталь, которая сильно меняет картину.
Эти сведения не возникают в ЕГРН автоматически.
Часть 13 статьи 38 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривает специальную процедуру: сведения вносятся на основании совместного заявления собственника и человека, право пользования которого фиксируется, с подтверждающими документами. Ещё одним основанием может быть решение суда.
Поэтому отсутствие записи в ЕГРН пока нельзя воспринимать как железное доказательство отсутствия самого права.
Планируете покупку квартиры на вторичном рынке?
А если квартира кооперативная?
Здесь имеет значение уже другая дата — момент полной выплаты паевого взноса. Нужно смотреть, кто был указан членом семьи пайщика в ордере или решении общего собрания, кто был вселён на предусмотренном законом основании и имел равное с пайщиком право пользования квартирой. Для обычного покупателя всё это можно свести к одной рекомендации:
Увидели в документах старую кооперативную квартиру — сообщите об этом специалисту, который проверяет сделку. Пытаться самостоятельно разбираться в ордерах, выплате пая и решениях собраний необходимости нет. Но проигнорировать происхождение собственности тоже не стоит.
Наследство: собственник один, жить может другой
Здесь может встретиться завещательный отказ. Название звучит так, будто кто-то отказался от наследства. Смысл совершенно другой. Наследодатель может передать квартиру одному наследнику и одновременно установить для другого человека право пользования этой квартирой. Например, квартира достаётся сыну, а супругу наследодателя завещание предоставляет право пожизненно пользоваться этой квартирой.
Такое право предусмотрено статьёй 33 ЖК РФ. Гражданин, которому предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу, вправе потребовать его государственной регистрации.
Поэтому при наследственной квартире важно посмотреть завещание и наследственное дело, а при наличии завещательного отказа отдельно разобраться, кому, на какой срок и на каких условиях предоставлено право пользования.
Есть ещё договор пожизненного содержания с иждивением
Поэтому если квартира когда-либо переходила по договору пожизненного содержания с иждивением, сам договор нужно изучить отдельно. В нём важно посмотреть:
- кто получил право пользоваться квартирой;
- на каких условиях;
- предусмотрено ли пожизненное проживание;
- прекращены ли обязательства по договору;
- были ли основания для его расторжения или изменения.
«Его выписали по решению суда»
В старых справках можно встретить запись вроде «снят с регистрационного учёта по решению суда». Из неё невозможно понять, почему именно человека выписали. Это могло быть связано с разными обстоятельствами. Например, человек мог перестать проживать в квартире, возник спор о праве пользования или существовали другие основания для обращения в суд.
Отдельно стоит обратить внимание на старые записи, связанные с людьми, которые могли находиться в местах лишения свободы. До 2015 года действовали правила, при которых осуждение к лишению свободы могло быть основанием для снятия человека с регистрационного учёта по месту жительства. После изменений 2015 года само по себе осуждение такого последствия уже не имеет.
Поэтому если в истории квартиры встречается человек, которого много лет назад сняли с регистрации по решению суда, нельзя по одной этой записи понять, что произошло с его правом пользования квартирой.
Нужно найти само судебное решение и восстановить последовательность событий:
кто был зарегистрирован → когда его сняли → на каком основании → что решил суд → что происходило с квартирой после этого.
Особенно внимательно стоит разбирать ситуацию, если после снятия человека с регистрации квартира была приватизирована. Например, в документах может оказаться такая последовательность:
человек был зарегистрирован → его сняли с регистрации по решению суда → квартира была приватизирована → человек позже появился в истории квартиры снова.
В таком случае важно установить, имел ли он право пользования квартирой на момент приватизации и каким образом это право было учтено.
Поэтому запись «выписан по решению суда» — это не ответ на вопрос, можно ли спокойно покупать квартиру. Это повод найти решение суда и прочитать, что именно установил суд.
И я бы здесь обязательно оставила эту мысль: по одной строчке в справке нельзя восстановить юридическую историю человека. Именно поиск первичного документа показывает, что на самом деле произошло.
Глубину проверки определяет история квартиры
Если же за несколько лет квартира несколько раз переходила от одного собственника к другому, это уже повод разобраться, почему её продавали и что происходило с ней раньше. То же касается приватизации, наследства, кооператива, завещательного отказа, договора пожизненного содержания, судебных решений и необычной истории регистрации.
История собственности определяет, что проверять дальше.
Почему важно проверить максимум доступной информации
При этом проверить абсолютно всё невозможно. Архивные документы могли не сохраниться, часть сведений доступна только определённым лицам или по запросу уполномоченных органов, персональные данные защищены законом.
Поэтому задача проверки — не обещать невозможное, а собрать максимум доступной информации, сопоставить документы и выявить риски, которые требуют дополнительного анализа.
Именно здесь полезно сопровождение специалиста: риэлтор проверяет доступные документы и историю объекта, выявляет вопросы и передаёт юридически сложные ситуации юристу. А принимать решение о внесении аванса или задатка разумно после такой проверки, когда покупатель понимает не только преимущества квартиры, но и известные ограничения сделки.
Покупаете квартиру на вторичном рынке?
Если квартира уже выбрана — можно подключить сопровождение сделки.
Расскажите, что планируете купить — подскажу, чем могу помочь.
Хотите разбираться в недвижимости увереннее?
Я рассказываю о покупке и продаже недвижимости, ипотеке, новостройках, документах и изменениях в законодательстве понятным языком.
